新都酒店牵出傻子租疑云 溢价3倍接手资产

  据了解,这一成交价格溢价356.28%。而在这桩看似非常划算的买卖背后,隐藏着极大的风险,最诱人的租约,却可能是最致命的“陷阱”。

  事件篇

  老房装修卖出“别墅价”新都酒店收购案遭股东质疑

  5月28日,新都酒店发布公告称,拟与惠州高尔夫球场有限公司签订《房屋购买协议》,以10374.76万元、增值率356.28%购买其名下位于惠州高尔夫球场内部的一栋商业地产。公告透露,新都酒店计划收购的物业位于该高尔夫球场的入口处,总建筑面积3343.17平方米,结合收购价格估算约为3.1万元/平方米。

  《每日经济新闻》记者注意到,一份长达10年的租约,为新都酒店看上去有些冒险的收购行为,增添了不少合理性。但是对于承租方惠州怡海房地产开发有限公司(以下简称怡海地产)来说,签订这份租约明显不划算。

  增值率超过300%/

  《每日经济新闻》记者注意到,新都酒店计划收购的物业早在1998年就已竣工,建筑层数为二层,为高尔夫球场俱乐部。在2012年对房屋建筑物进行了装修和改良后,现为精装修物业。截至今年3月21日,该物业资产的账面价值为2273.76万元,最终的成交价以评估价值为10374.76万元确定,增值8101万元,增值率高达356.28%。

  新都酒店公告曾经透露,上述球场俱乐部附近别墅项目目前销售均价为3.8万元/平方米。也就是说,一栋已有15年时间的两层建筑,在装修之后卖出了比肩别墅的价格。不过,同时披露的一份租赁协议似乎意在打消各方的顾虑。

  公告称,2012年7月1日起,高尔夫球场俱乐部物业出租给怡海地产作为售楼中心使用,租期10年,首年租金为2000万元,每三年递增10%。也就是说,按照合同估算,那么10年的总租金可达到2.228亿元,远远超过1.04亿的收购价格。

  并不“划算”的租赁条款/

  根据公告,怡海地产租用新都酒店收购物业是作为售楼中心,但是根据公告内容,其所开发项目早已开始进行销售。具体来看,怡海地产项目总占地面积32.5万平方米,其中一期占地面积6.3万平方米,可售面积近2.1万平方米,已售面积逾1.9万平方米;二期占地面积7.5万平方米,可售面积2.2万平方米,已售面积1.2万平方米。另外未开发面积18.65万平方米。

  如果说只是用作售楼中心,那么从销售进度来看,不到一年的时间已经卖完大比例的开发量,那么,售楼中心是否需要使用10年之久呢?公告另外还提到,除了售楼展览展示外,该物业还是举办大型促销活动和为业主、准业主提供后续服务的场所。由此看来,怡海地产不仅花巨资租用售楼部,还计划在未来作为配套设施之用。

  在一些专业人士的眼中,怡海地产的行为更是难以理解。

  一位房地产行业人士表示,怡海地产租赁所花费的费用,已经足够买下该物业。这位人士给记者算了一笔账,新都酒店此次收购的价格是1.04亿元,而怡海地产签订租约10年,就算不考虑租金上涨因素,租赁总费用在2.228亿元左右。而按照目前的基准利率计算,以怡海地产首付五成(商业地产首付一般标准),也就是相当于两年半的租金5000万元作为首付,另外5374.76万元进行与租约相同的10年期进行商业贷款,那么本息合计不超过7400万元,再加上5000万元首付,购买成本总计不到1.24亿元。

  新都酒店董秘张静表示,“之所以不选择购买,我认为这有其自身的商业考虑。”

  收购计划遭股东质疑/

  实际上,怡海地产并不合理的租赁行为背后,恰恰隐藏了明显的违约风险。

  根据惠州高尔夫球场与怡海地产于2012年6月30日签订的 《高尔夫球场俱乐部租赁合同》的主要条款中“合同的变更、解除与终止”一项,仅提出双方可以协商变更或终止本合同;另外如果怡海地产利用球场俱乐部进行非法活动,损害公共利益,或逾期未付球场俱乐部租金达6个月的,出租方可以终止协议。

  评估机构也提示,房地产未来开发具有一定的不确定性,从合同条款看,未明确承租方违约责任,违约风险成本低,未来存在较大的违约风险。综合分析,确定风险调整等级为高风险。

  对此,张静表示,违约风险只是评估机构的市场判断,并不能完全判定一个资产到底存在多大风险。再者,新都酒店设定了一些购买的前提条件,比如要求在租约失效后出售方要做出回购。

  张静所指的回购事宜,在新都酒店公告中也有提及,内容为如果该房屋标的物本身附有的租约失效,购买方有权要求出售方回购该标的物业。

  实际上,新都酒店收购计划一出,就遭遇不少中小股东的质疑。股东们担忧,如果怡海地产违约,那么作为“接盘方”的新都酒店很可能受到损失,对于目前业绩不佳且总资产近4.6亿元 (净资产2.6亿元)的新都酒店来说,一笔耗资1亿元真金白银的收购,所产生的影响不言自明。

  值得一提的是,怡海地产和惠州高尔夫球场其实关系非同一般。惠州高尔夫球场目前的所有者郭耀名,正是新都酒店的实际控制人,而怡海地产的董事郭赞楼和郭耀名其实是兄弟关系。

  知名律师严义明对记者表示,租约很可能无法履行到底,而合同(回购条款)的实际意义并不大,更像是一块“遮羞布”。从回购条款来看,有两个问题,第一,上市公司要求回购的时候,对方是否有能力回购;第二,上市公司会不会要求回购,要知道公司也是受同一实际控制人控制的。

  那么,如果拒绝回购,新都酒店又有何措施保障自己的利益?

  在此之前,记者就相关问题以采访提纲的形式发给公司,但截至记者发稿前,对方并未给予回复。9 7 3 123 4 8 :

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